卖房还是收租?大数据告诉你怎样更划算

房地产的白银时代,市场重心从增量向存量转移,加上土地供给规则的改变,倒逼房地产企业从传统开发思维向服务、运营思维转变。如何通过提高管理、运营存量资产的能力以盈利,成为这些公司迫切需要思考的问题。拥有互联网技术的房地产交易平台,则试图以自身接近客户的优势来生产、沉淀数据,并从数据中窥得未来真实的新“蛋糕”、新场景及新的盈利模型。

自从福利分房取消,货币买房时代来临至今,“买不起”成为人们评价楼市时最常见的一句话,而如今,雨后春笋般涌现出来的长租公寓,真正的需求者兴冲冲地考察完之后,仍然发出了“租不起”的感叹。跟北京装修网一起来看看长租公寓市场吧!

“过去的两年当中互联网一直在快速地改变我们的经纪行业。”12月8日,在第一财经、第一财经商业数据中心(CBNData)举办的万有引力·第一财经数据盛典上,链家研究院院长杨现领告诉第一财经记者,链家一直在做一些数据方面的尝试,互联网正快速改变房地产经纪行业。此外,经过中外租房市场比较研究,杨现领发现,虽然租房在国内处于市场化早期,未来市场空间巨大。他预计,随着一线城市租金水平提升,机构化、市场化、专业化的租赁机构将快速增多。

随着今年各类鼓励住房租赁的政策密集落地,楼市中“重售轻租”的现象正在悄然发生改变,“租售并举”无疑将成为未来的发展趋势。正是在这样的背景下,各类与房地产相关的企业以及各类资本都开始盯上了租赁这块尚未开发的蛋糕。

租赁和转售回报率趋同

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链家围绕房产的产权交换和租赁环节中,从营销的购房租房,然后到用户的反馈,都有数据贯穿其中。

但目前的窘境却是,动辄4000元至8000元的月租金,却让很多租房人望而却步,“如果我能付得起8000元的月租,干吗不买一套房呢?”一位租房人说。随着未来可租赁房源的增多,市场上有观点认为长租公寓将像其他共享经济如滴滴打车和共享单车那样通过补贴打价格战,但在业内人士看来,虽然也是共享经济的一种,但靠补贴的烧钱模式,在长租公寓领域很难持续,运营的集约化和规模化将是长租公寓竞争取胜的方向,而如何将房租降下来,让真正需要租房的人承受得起,才是长租公寓发展真正的关键。

围绕房屋交易场景,链家旗下的研究机构链家研究院近年展开互联网与存量房市场研究。《第一财经日报》记者了解到,7年前链家已经开始建设楼盘字典,今天已经覆盖全国30个城市、3亿人群和7000万套房源,建立了初步的楼盘信息库。

长租公寓缘何一夜间成为市场未来主流

“我们就是在用数据来看待互联网的生态,那接下来我们用数据来思考这个生态中心的消费者,到底消费者的消费需求是我们所看到的碎片化的需求,是吃、行、购物、阅读,还是说这些消费者背后是有逻辑可循的。”第一财经新媒体科技有限公司总经理黄
磊说。

有机构投资者曾经多个晚上到北京苏州桥YOU+国际青年公寓去蹲点,每天公寓里人山人海,市场需求旺盛;也曾连着两晚上蹲在新派公寓北京CBD旗舰店的楼下数灯,发现入住率非常高。但是,该机构一直没有下决心投,他说因为租房成本、装修成本加上财务费用,还有考虑年节的空置,品牌长租公寓的盈利状况普遍堪忧,“算不过账来”。

房地产业务中,租赁业务是政策红利最多且不断释放的市场,蕴藏着万亿的市场规模,这一趋势来源于数字与数字的比较。美国的租金规模为5000亿美元,折合人民币超过3万亿元,日本租金规模也达到8000亿元人民币,而中国房地产交易总量今年约为15万亿元人民币,租赁市场规模为1.1万亿元,仅为交易总额的7%。具体到一线城市,北上广深四城房屋交易额(包括新房、二手房在内)约为4.6万亿元,而这四个城市租金的规模仅在2500亿元左右。

华菁证券今年6月下旬的一份长租公寓行业研究报告也指出,55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但据深入调研,很多公寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。

客群方面的指标也显示了差距。中国租房人群在城市人群中的分布占比也非常低,目前全国的比例不到20%,而美国的旧金山、纽约及日本东京的租房人口都超过40%。此外,租金收入存在差距,国外成熟市场租房者通常用40%以上的收入来租房,而中国人的租金收入远未达到这一水平。

但为何即使这样,各大开发商、中介、资本,纷纷将目光投向长租公寓,原因何在?

从链家研究院上述几组数据来看,中国租房市场相对于卖方市场而言发展严重不足,某种程度上导致住房供给结构错配——这让杨现领看到了市场空间。

首先,房价和房租的比较,让人们看到了房租再贵也不如房价贵。

“中国租房市场未来有很大的发展空间,今天中国有一帮收入比较高、品位比较高的高管,还有本土的‘单身贵族’,这些高收入人群开始进入高端的租赁市场。伴随这波需求的成长,我们相信租金收入比、租金水平都应该还有上升的空间。”杨现领认为租房需求升级的趋势很明显,原来主要以合租为主,慢慢转向整租,整租又从一居室向两居室转变。

经济学家马光远列举几个不同机构的数据:一是北京市统计局7月12日公布的数据显示,
6月份租赁房房租价格环比上涨0.3%。另据统计,
北京6月份月租金均价达到了4410元/套;二是上海易居研究院7月份发布的《50城房租收入比研究》报告显示,2017年6月,北京的人均住房租金达到2748元/月,位居全国首位。各城市房租收入比值当中,北京、深圳、三亚、上海等4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高的城市。

然而,对参与其中的企业来说,现实是国内租房业务一直是一桩不太稳定的生意。对此,杨现领对本报记者分析,租约普遍比较短,租金回报特别是一线城市租金回报率低,资金成本过高,这些问题十分突出。

以上数字说明,中国的房租相对于一般居民的收入,实在太高了。但是,如果和房价比,房租真的很便宜。仍然以北京为例,目前北京市的二手房实际均价应该在6万左右,这意味着,在北京购置一套100平左右的普通住宅,支付的房屋总价在600万元左右。而北京2016年人均可支配收入为52530元,等于一个人1年的收入买不到一平米的房子,假定两个人都工作,买一套600万左右的房子,不吃不喝需要接近50年,等于两个人不吃不喝一辈子也就够买一套房子。

成为专业数据生产者

如果按照租售比,北京的租售比早已经远远超过了1:200的安全线,保守估计在1:500以上,一些地区甚至到了1:1000的程度。最近媒体报道,租金回报率最低的城市中,
四个一线城市分别是北京1.37%,深圳1.38%、上海1.48%,广州1.69%。1%的租金回报是什么概念,意味着房子要收回成本需要100年,超过了70年的法定房屋年限。这意味着,按照现在的租金,北京一些地方的房子要回本,甚至超过了房子法定70年的房龄,这还不算贷款的利息成本。所以相对于房价,北京的房租是太便宜而不是太贵了。

商人都是敏锐的。万科、龙湖等开发商已经先后将目光投向长租公寓业务。随着本月初北京海淀的住宅地块在竞拍中成为住宅全自持地块,身为地块竞得主体的开发商也正式迎来了开发“自持型”住宅产品的新课题。

其次,政策导向与开发商拿地模式转变双作用力下的产物。

杨现领给出的数据显示,一线城市品牌公寓渗透率约为5%,在全国租赁市场渗透率约2%。他预测,未来领先的公寓企业有可能开放成熟的管理系统、信息平台和租后服务,成为连接整个公寓行业的平台。模式上,他认为,中国租房市场正由包租向托管更迭,因为租房逐渐从卖方市场转变为买方市场,房屋需要经过专业的管理才更加容易出租,而租客愿意为更优质的服务买单,租房产权也更加集中于机构端。

随着住房城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例》的出台,其中明确国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。

在门槛较低、竞争分散的中国租房市场,参与机构如何做到领先?杨现领分析,规模未来一定是决定这些企业成败的第一要素,规模背后则是产品和服务的支撑。

政策红利还给行业带来了巨大想象力。去年年底以来,一系列利好政策的公布使得长租公寓这一业态赢得了发展壮大的机会。今年的政府工作报告,不仅首次提出“建立租购并举的住房制度”等,还明确了“营改增”的时间表,并扩展到生活服务业。

“过去的十五年时间当中我们做的就是所谓正确的事情,今天我们又在确认所谓的流程化和数据化,确定更多的细节能够让我们产生更多的交互、更多的链接和更高质量的数据和内容,这件事情我们也一直在推进。”杨现领说。

随着“营改增”的落实,公寓企业的税赋有望从以前5.65%的营业税,调整到2.97%的增值税率。18项行政性收费的取消等,对“省出来的就是利润”的租赁运营行业来说这些利好影响巨大。

链家今天大概有8000家门店、13万经纪人,不仅仅是房屋交易专业的服务提供者,还是一个专业的数据生产者。今天关于房屋和交易的信息大部分都是经纪人获取和生产的,数据化将推动房地产经纪行业的进步。

政策的红利无疑给深陷拿地忧虑的开发商最好的转型机会。北京地价高企,为了拿到一块土地,开发商们不惜采用联合的方式,就是为了不在竞争中被淘汰,而目前出让的土地大量被“搭售”自持性地块。开发商们从不知道如何去处理这些自持性物业到纷纷转向出租公寓,也就隔了一个政策出台的夜晚。

开发商大举进入 长租公寓鱼龙混杂

自从国家重点鼓励租赁市场以来,租赁这块号称万亿规模市场的大蛋糕就开始被各方资本垂涎,各类的长租公寓如同雨后春笋般纷纷冒出头来,仅在北京近来就新增了多个长租公寓,而且各个来头不小。

7月份,原来的K2地产也就是现在的石榴集团推出了旗下的长租公寓品牌—熊猫公寓。

近期,龙湖也准备发布其在北京的第一个长租公寓项目-酒仙桥冠寓,这也是自从去年龙湖宣布进入长租公寓领域以来,在北京落地的第一个项目。

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