“借名买房”纠纷不断上升 暗藏六大风险

  新浪乐居讯(编辑 罗璇)买房人选择“借名购房”,主要有三大原因:

实践中经常存在房屋登记权利人与实际房屋所有人不一致的情况。

  一、借名人不具备购房资格

这种情况主要包括以下几种:1、借用具有保障性住房(比如经济适用房)资格的者的名义购房;2、为隐匿财产或转移财产而将房屋登记在亲朋好友名下;3、为规避限购、限贷政策借用他人名义等情况。

  障房政策和限购令的实施,使得有购房需求的人因不符合购房条件而无法购房,如非北京户口在京纳税不满五年不得购房,家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房。

▌一、什么是借名买房

  二、借名人无法办理银行贷款

借名买房指自限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了“借名买房”的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。

  由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整,一些人虽有购房资格,却因银行贷款审批未过而无法购房,如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还。

▌二、借名买房的主要原因

  三、为享受低价购房的优惠条件

1、借名人不具备购房资格,购房政策中的“坎儿”使得有些人因不符合条件而无法购买;

  一些单位对内部职工购房有优惠条件,如团购、集资建房、公有住房私有(房改房),交易价格远低于市场价格,使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。

2、购房人因年龄等原因无法办理银行按揭贷款,通常年龄较大、即将退休或尚有大额贷款未清偿的人较难通过贷款申请;

  暗藏六大风险

3、购房人意欲享受特定的购房优惠条件,如首套房优惠政策、限内部职工的特价房等。

  “借名买房”主要暗藏下列六类涉诉风险:

▌三、司法实践中对于借名买房协议法律效力的认定

  一是无书面协议,一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系,基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。

目前司法实践上对于借名买房合同效力存在两种不同的观点:

  二是违反政策、法规规定,借名买房协议可能被认定无效。借名购买经济适用房等保障性住房,虽签订书面协议,但因规避政策,协议存在被法院认定无效之可能,借名人无法实现获得房屋产权的目的。

1、借名买房合同无效。

  三是登记人拒绝办理房屋过户手续。在房屋满足过户条件时,是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中,借名人面临遭到拒绝的风险。

有观点认为借名行为若是违理购买经济适用房或者是为了规避国家相关房产政策和法规的,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形,应当认定为无效。

  四是借名人被要求腾退房屋。购买房屋后,借名人往往实际居住在房屋内,但由于房屋登记在他人名下,而我国对不动产物权采登记主义,借名人面临被起诉腾退房屋的风险。

2、借名买房合同有效。

  五是房屋因登记人涉诉而被查封或处分。借名买房系借名人和登记人之间的约定,根据公示公信原则,房屋所有权证载明登记人为所有权人,一旦登记人涉诉,该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如:登记人离婚,其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割;登记人负有债务,债权人申请保全而致该房屋被查封。

另一种观点认为,当事人之间签订的关于借名买房的约定,只要不违法法律、行政法规的强制性规定,即属有效,当事人应当依据约定履行。

  六是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下,第三人有理由相信登记人为房屋所有权人。二者签订买卖协议,如第三人不知借名登记,则借名人面临丧失房屋的可能,其只能依不当得利向登记人主张赔偿。

笔者同意第二种观点,认为借名购房合同有效。理由如下:

  法律不支持“借名买经适房”

根据《合同法》规定,合同当事人自愿签订合同,合同内容不违法法律、强制性规定即为有效。借名购房合同只要是双方当事人自愿签订,没有违反《合同法》的规定,就具有法律效力。政府限购、限贷政策以及经济适用房的相关政策属于行政性强制性规定,并不属于法律、行政法规的效力性强制性规定,违反类似规定不引起合同无效的后果。

  针对上述风险,法官建议加大宣传力度,让普通老百姓知晓借名买房暗藏着“赔了房子又折钱”的风险,不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理,尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。

▌四、借名购房情况下不动产物权的归属问题

  对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房,如办理贷款困难,法官建议双方签订书面协议,以“白纸黑字”的形式固定借名买房行为,如果有条件可以对协议进行公证,这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房。

借名购房的房屋产权归属问题需要综合考虑如下几个方面:

  但是需要强调的是,违反政策借名购买经适房的,即使有书面协议或进行公证,都可能导致协议因违反强制性规定被认定无效。

1、合同有效是实际购房人取得物权的前提条件。但就算借名购房合同有效,也不意味着实际购房人一定能取得房屋的所有权。

  而特别需要提醒实际出资人的是,一定要留存出资的相关证据,如银行转账记录、收据收条等,以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时,出资人可以以此为依据向登记人主张债权、减少损失。

2、房屋实际出资人承担举证责任,证明双方对房屋产权归属已有约定,登记产权人仅被“借名”等事实。

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根据《物权法》规定,不动产登记簿具有推定力,即当发生不动产权属争议的情况下,除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误,否则不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人。借名购房的实际购房人若想取得不动产物权,需要提供充分的证据证明借名事实。

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3、借名购房的房屋必须能够办理产权转移登记。根据相关法律或政策规定,房屋必须是符合办理产权转移手续的规定,比如,若是借用他人购房资格购买的房屋,若借名人向法院起诉主张确认房屋所有权或者要求登记权利人配合办理产权转移手续的,诉讼过程中借名人必须是已经符合购房条件,否则,法律不会支持诉讼请求。

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