上海土地市场开卖,保利、旭辉底价补仓

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受新冠肺炎疫情影响,全国土地市场出让节奏放缓,但热点城市优质地块仍受关注。北京中原统计数据显示,2月,全国300城市共成交842宗住宅用地,主要分布在北京、上海、石家庄、温州、郑州等地,国企、央企为拿地主力。而2月成交楼面价排名前十的宗地中,有七宗位于北京。

疫情期间,上海土地市场正在逐步复苏。

6宗地成交价均超50亿 上海徐汇“巨无霸”宅地拔头筹

继2月14日成功底价出让8宗地块揽金30亿元后,2月17日和18日上海又有多宗土地出让。

据统计,上述842宗成交宅地,有8宗宅地的成交金额超过40亿元,其中6宗超过50亿元。成交金额排名前十的宅地“身价”均超29亿元,其中7宗位于北京,另外3宗分别位于上海、福州及南京。

2月18日,星河控股集团旗下子公司上海河裕实业有限公司,与美国零售商Costco旗下独资公司Pudong
Warehouse Development
Limited,以8.98亿元联合获取上海浦东新区康桥工业区东区PDP0-1402单元F01-F06地块,Costco浦东店将落地此处。

2月20日,徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C等28个地块,以高达310.5亿元的成交金额刷新了上海土地成交总价纪录,并领跑全国土地市场。这一成交金额已超过2014年中民投拿下董家渡地块的248.5亿元以及2016年招商+华侨城联合体拿下深圳会展中心地块的310亿元。业内人士分析,上述地块体量大、业态多,开发周期至少在10-15年,依托于受让方香港置地的开发能力,可在区域内形成标杆效应。此外,北京昌平东小口宅地、北京海淀西北旺宅地分别以78.8亿元和76亿元的成交金额位列第二、三名。

该地块位于浦东新区秀浦路康新公路、地铁11号线康新公路站北侧,临近上海迪士尼度假区,地上建筑面积达到9.46万平方米,80%自持,地块用途显示为Costco会员旗舰店、Costco中国总部税收落户、商场、酒店。

北京中原分析认为,一二线城市依然是房企拿地的主要目标。数据显示,2月全国一二线城市共成交168宗住宅用地,占300城总成交量的20%,对应的总成交额约1581.6亿元。北京、上海、福州、温州4城市的住宅用地成交额分别超过百亿元。

此前Costco公司CFO理查德·加兰蒂曾透露,将于2020年底或2021年初在上海开第二家店。

楼面价方面,2月成交楼面价排名前十位的宗地中有7宗位于北京,3宗位于上海,价格均在25000元/平方米的水平线以上。其中,北京市海淀区西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块以50587元/平方米的成交楼面价居首。该宗地由首开+华润+住总+中交联合体竞得,规划建筑面积约10.75万平方米,总成交金额54.4亿元。

这块土地的成功出让将给市场带来信心,疫情期间,实体零售业、旅游度假业都遭遇重创,而Costco如期拿地意味着他们对上海经济中远期发展保持乐观。

热点城市溢价走高 央企国企“抄底”囤货

同日,上海还有多宗商住地块出让,拿地方既有央企、国企,也有民企。

2月,溢价率超过20%的宅地共有123宗,约占宅地总成交量的15%。从单个城市角度看,宁波的宅地平均溢价率在一二线城市中居首,达到56.22%。除宁波外,南宁、昆明、成都的宅地平均溢价率均在35%以上,北京、温州两地的宅地平均溢价率在20%-30%的区间内。

18日晚间,市北高新(600604.SH)公告称,公司全资子公司上海市北高新欣云投资有限公司与公司控股股东上海市北高新(集团)有限公司联合竞得“静安区市北高新技术服务业园区N070501单元22-02地块”国有建设用地使用权,成交总价为21.08亿元。市北高新集团是上海市闸北区国资委履行出资责任的国有独资企业。

在热点城市的土地出让现场,10余家企业共同竞争、竞价几十轮甚至上百轮的场面并不鲜见。就在今天,宁波鄞州区及奉化区出让2宗宅地,鄞州区东钱湖宅地由光大置业竞得,竞价达245轮,溢价率约为41%;奉化区宁南贸易物流区二十九号地块由荣安竞得,竞价达54轮,溢价率约为31%。

该地块位于云秀路中环,用途包含办公、住宅、商业,地上建筑面积达8.77万平方米,成交单价为2.4万元/平方米。

在北京,2月出让的多宗宅地均出现了众房企围猎、高溢价成交的现象,一举打破了2019年底多为底价成交的局面。北京出让的宗地起始价多处于较高水平,仅2月出让的10宗宅地中就有5宗土地的出让起始价在40亿元以上,对参与夺地房企的资金流动性提出了较大考验。

同日,保利发展以19.74亿元拍得嘉定区江桥镇北社区N1-02地块住宅用地,出让总面积约44063.4平方米,容积率1.6,成交楼板价约2.8万元/平方米,溢价率为0。

在销售节奏放缓、资金回流受限的背景下,央企、国企成为了热点城市的拿地主力。北京中原分析认为,对于大多数城市而言,在售楼处关闭、销售停滞、政策扶持尚未明朗之际,绝大多数房企承受着较大的资金压力。面对高额的竞买保证金和土地出让金,资金充沛的央企、国企融资成本低,资金压力相对较小,有能力“抄底”土地市场。

这幅地块西侧有嘉闵高架自驾配套,南侧有建设中轨交14号线金园五路站,地块东侧直线距离约700处有江桥医院医疗配套。地块周边在售项目价格达到5万元/平方米。此次保利拿地价格较为划算。

从拿地金额来看,除了310.5亿元夺地的香港置地外,绿城中国、华润置地、中交地产、首开股份、旭辉集团等规模房企仍占据拿地金额排行榜前列。

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