深度好文!北京租房市场,跟你想的根本不一样

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来源:通货朋仗——毁三观,竖新生。

北京的房租一直在涨,但是今年突然就被推到了风口浪尖,这其中的原因也并不复杂。

作者:周老板

一方面是由于过去的租金还基本上都在大家的承受范围之内,所以上涨不会造成太大的社会影响,但今年的房租上涨基本上都到了大家承受的一个临界点;

这两天不少人问北京的房租是不是又要涨了,原因是住建委及北京市场监督局刚发了新版的北京市住房租赁合同,里面提到了“不准改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等变相分割出租,人均居住面积不得小于5平米,每个房间居住人数不得超过2人”等规定。

另一方面是由于北京近几年一直在整治群租房,去年底的一场大火基本上宣告群租房时代接近尾声,大量的群租公寓被清理之后,市场上的可出租房源数量大大减少,这种供求关系的短期紧张导致了北京的房租有了一个大幅上涨。

那么北京的房租接下来会是什么走势呢?下面我从几个方面来系统说一下这事。

还有一个原因,那就是大家的工资普遍都没涨。

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不论如何,北京的房租确实是涨了很多,而且未来回落的概率也不会太大。

关于整治群租一事,同样的文字在2013年就已经有了,不要大惊小怪。

今天就房租上涨一事做一下简单分析。

2013年7月份住建委等部门联合印发的《xxx通知》中有明确规定,我直接把截图放这吧。

租金的区域性

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其实租金上涨的本质并不复杂,就是供需关系。在北京,对于租金的研究完全可以区域化。一个可能在你看起来并不起眼的地方,比如说六环外,那个地方的租金可能并不比五环的某个地方租金低。

这次北京市发布的住房合同,将会作为一个长期性的文件使用,要知道上一次发布住房租赁合同是在2008年,已经十多年没怎么变了。

原因很简单啊,就是小区域内的供需关系不一致。租金的情况我观察过北京的不少区域,甚至没有大中介布局的地方我也基本清楚租金价格。

这次的合同也会用很多年,所以新合同中肯定会考虑到未来多年的租房市场变动情况,文字方面肯定要保证它的长久使用性。

像那种比较偏僻的地方,如果周边搞了一个物流基地,那么这个地方的租金会在短时间内涨很多。那些搞物流的工人基本上都在周边租房子,可租房源少,租房人增多,势必会导致房租上涨。

想说明的就是,不要看到有新的租赁合同发布,就觉得市场要变天了,这个肯定不会。可以理解为,这次新发布的租赁合同对于市场的影响可以忽略不计。

这种地方就会诞生类似“自如”一类的小个体二房东,他们一般会跟房东签3-5年合约,直接把毛坯房租下来,然后简装之后再租出去。一般情况下,他们能在小区里收几十套房子,虽然一套房子几年的利润看起来不多,但是有了几十套的规模之后,收益还是很可观的。

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需要说明的是,这并不是群租房,就是收房再转租的模式,没有那么多隔断,所以合理合法。

整治群租是一个长期性的工程,一方面需要文件指导,一方面需要执行层面的落实。

从北京不同商圈的租金情况也能够发现,租金的高低与那个商圈的产业结构,人员结构等都有很大关系,租金低的地方一般产业不发达,而租金高的地方往往是高收入产业集中,比如望京。

对于租房市场影响最大的,是执行层面。如果北京有无死角大力清理群租房的行动,那么基本上可以断定,租房市场的供需关系肯定会变,租金价格也会相应波动。

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北京近些年对于群租房的整治力度很大,2010年之前,北京的地下室群租情况非常严重,大量的人住在地下室里,那时候地下室的租金很便宜,几百块钱一个月,当然了地下室对于整个租房市场的供给端贡献还是很大的,所以“地下室”年代,北京的租金还是比较低的;

北京租房市场演变

到了2013年2014年那会儿,北京市开始大力清理地下室群租,基本上到了2015年,北京的地下室群租现象基本上就没有了,当然,这种大范围的清理行动,自然会让北京的房租价格大面积上涨;

过去北京的群租房非常普遍,一个100多平米的房子能够隔出七八间卧室,一个厨房都隔出一间来。我知道的一个做群租房的大妈,在北京的三十多个小区都有房源,一个小区的收益是每月一万多,大家可以算一下这位大妈的收入。

离我们最近的一次大范围整治公寓房、农民房群租,是在2017年年底那会,清理之后,自然又是房租价格的上涨。2018年北京的租金价格大范围上涨,这个想必大家都还记得。

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除去这种大范围的清理行动之外,一些日常的不规范的隔断房拆除,就从来没停过。但是这种不集中的行动,对于整体的租房市场并没有多大的影响,房租价格也不会有跳涨。

群租房模式的赢利点就在于你能打出多少隔断,而且要充分发挥想象力,不然利润率就会大大降低。

以自如为主的一些长租公寓公司,过去都是靠打隔断来作为主要盈利点的,比如说两室一厅的房子,他们可以隔成三个房间对外出租,第三个房间就是利润,所以他们在收房源的时候,通常都会比房东自己对外出租的价格要高一些。房东也愿意租给他们。

当然了,这种群租房是非常危险的,一套房子打出这么多隔断,电线横七竖八,又住了那么多人,一旦有抽烟的人发生点意外,就很容易引发火灾。过去北京群租房着火的新闻很多。

但是由于近两年政府对于隔断房的管理非常严格,所以这些长租公寓公司,在今年收房的时候一般都会低于市场价来收,原因就是他们不敢打隔断了。真有隔断的话,一旦被查到,直接就会拆除。

虽然看起来群租房的安全性这么低,但是对于在北京打拼的很多人来讲,用这么低的租金租一个可以休息的地方,也是很划算的。所以说,群租房存在了这么多年,如果没有政府的清理,可能这种模式还会延续下去。

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不过,随着北京的发展,北京这个城市对于安全的要求越来越高。整治群租房这件事就越来越重要。

有人会问,既然整治行动从来就没听过,那么房源应该越来越少,供需关系应该持续紧张才对啊,为什么2019年的北京房租市场不好呢,整体价格都在往下跌呢?

在老百姓的高危居住需求与城市形象及人民安全的权衡之下,后者显然要更重要。发生一次大火很多人就会因此丧命,而他只是为了省每月一两千的租金,无论如何这笔账都不划算。

这个跟2018年的房租价格跳涨有关,2017年年底的那一次整治,短期导致了租房市场的供需失衡,房源少,租房人群多,而且租房这事儿,往往就是短期的几天内决定的,而市场中的房源短期又没办法增加那么多,租房人为了租到房子,自然会争抢存量房源,所以价格跳涨后,一定是有泡沫存在的。

当然,在过去很多年的时间里,北京的发展阶段也决定了不可能过早将租房市场规范化,因为过去的规范化租房市场,可能带来的就是北京这个城市的发展滞后。

到了2019年,很多合同到期的房源也进入了市场,租房市场的供需关系恢复稳定,价格的小幅回调自然也是合理的。

这就跟很多人穷的时候,可以忍受各种各样的衣食住行,而他有钱之后,安全就会放在第一位是一样的道理。

当然,从长期看,北京的房子租金价格只会越来越贵,这是大城市的宿命。

不同的发展阶段解决不同的问题。

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近几年,北京面临着城市升级。逐步清理低段产业,逐步规范化租房市场,逐步提升城市形象,对于群租房的打压也越来越严格。

为什么越来越贵?

这个时候,资本就嗅到了租房市场的巨大红利,开始布局租房市场。其模式也并不复杂,就是和房东签长约然后转租,由于不准搞多个隔断,所以像自如、蛋壳公寓之类,把两居室改成三居室,三居室改成四居室的情况比较常见。

世界上任何一个牛逼的大城市都有着很贵的租金,北京未来会和它们一样,只不过还需要一些年时间。北京的房租价格上涨,主要由两方面因素决定。

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一是北京房价的上涨,毫无疑问会推动房租价格的快速上涨。

租房市场的规范化,提高了人们的居住品质。

道理这样的。房价上涨之后,能买得起房的人会越来越少,尤其是在北京的房价本身处于一个高位背景下,再次的上涨会大大减少能买得起房的人数量,届时,租房会变得常态化。也是我过去说的所谓租房大时代要来。

同时,由于群租房的消失,市场中的可租房源大大减少,所以从政府层面上来说,也会建大量的公租房来满足大家的居住需求,当然,这个过程会相对较慢,市场中的短期供需矛盾也不会快速缓解。

除此之外,房地产本身的周期决定了,北京的房价不会无限制上涨,跟发达国家类似,当房价处于某一个高位之后,房价的涨幅就会趋于平缓,投资房产的收益大大降低,同时门槛大大提高。

简单来讲,其实就是把过去通过群租房提供的那些房源完全除掉,之后政府及企业再通过相对优质品质的房源来填补市场。

这导致的后果就是,北京的房子置换成本越来越高。

这个过程会逐渐进行下去,当然,北京这样的大城市房租也会逐步上涨,这个趋势在短期,至少是十年之内,不会有任何改变。需要说明的是,即使在没有清理群租房的时代,北京的房租也是每年都在上涨的。

过去大家换房频率高主要是因为房价涨得快,房价不涨的时候,大家换房的动力就小多了。到那时,会出现一个全民租房的现象,即有房的人也会由于种种原因去租房住。

资本推高了租金?

房租价格上涨的第二个原因是,租房市场的规范化。

租金到底有没有被抬高,需要做一次对比,这种对比不能拿2017年的北京市场与2018年的北京市场来对比。

我们都知道人类有一个规律,越有钱越事儿逼。对于北京这种超级大城市来说,城市越发展,自然是越来越完善,过去的那种租地下室、群租隔断房等现象,都会随着北京的发达程度越来越高而逐渐消失。放在今天,如果北京还有地下室群租现象,肯定会觉得跟这个城市形象很不配套。

这种对比应该是拿2018年有自如、蛋壳等公司的北京租房价格,与没有自如、蛋壳等公司的北京租房价格来比较。

这就是大城市的发展规律。

大家想一想在北京彻底清理群租房市场的前提下,2018年你去找房东租一个10几平米的单间,大概会是什么价格,会是什么样的居住品质。

未来北京的租房市场还会越来越完善,而越来越完善的潜台词就是,租房的成本越来越高。比如说,今天的北京租房市场,有哪个房东主动去税务部门交税了?这就是市场不完善的表现。

不出意外,网上会出现类似的言论:“如此差的居住条件,居然要交xx元的租金,北京真是活不下去了”

当然,市场完善包含的东西很多,比如说,整治群租房,隔断房,强势收税,租房相关的法律上保障越来越全面,等等。

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