房企国际化危机并存 开发商大马千亿货值去化路漫漫

对了,还有来自全球知名高校的上千名博士已加盟碧桂园成为“未来领袖”(管理培训生计划)。

2013年,绿地集团收购了全球前十大公共基金——加州教师退休基金持有的美国洛杉矶中心区大都会项目,总投资10亿美元。

项目预测利润率水平远高于国内同期开发项目,未来交付之时将有力地支撑集团利润水平。碧桂园已在全球多个市场证明了中国顶尖开发商的一流竞争力,以后我们将继续保持稳健步伐,拓展海外市场。

与此同时,富力地产在马来西亚的项目进展也不是很顺利。富力在2013年拿地,但直至2014年下半年才开始动工并对外销售。有知情人士透露,此时,马来西亚楼市整体的发展现状,已经和富力拿地时的状况大不相同。

只字未提森林城市项目。只在项目覆盖图左下角小字标注:中国内地外的项目共12个。

之后不久,富力地产发布公告,其全资子公司以85亿元人民币收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的土地,该地块将会开发为住宅及商业物业。

接着,碧桂园继续介绍森林城市,但已经不再说具体规划面积。只说是一座集商业、金融、旅游、文化、娱乐于一体的可持续发展之城,开创了绿色、生态、智慧城市建设的先河,为人类未来城市树立了榜样……

碧桂园金海湾项目首战告捷,《东地产》在碧桂园2014年年报中注意到,2014年,马来西亚项目合同销售额约为人民币26亿元,相较于2013年的70亿元销售额,已经出现了明显的下降趋势。

碧桂园2015年报说,截至2015年12月31日,除广东省外,碧桂园已于25个省/直辖市/自治区的多个策略性挑选地区,拥有物业开发项目。

值得一提的是,导游特意叮嘱李晨一行人:“新山治安不怎么好,晚上千万别出去。”如此的治安环境不由得使人产生一些后怕,如果在这样的地方生活,恐怕还需要为自己的人身安全买上一份保险。

属碧桂园股东的国外(不含碧桂园森林城市)可建建筑面积约为157万平方米。

然而,在大举进军海外的背后,后期的投资回报却时刻牵动着这些企业的心。

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2013年,碧桂园首度试水海外,其在新山的金海湾项目一经开盘便赢得市场认可。《东地产》在其2013年年报中注意到,作为集团首个开盘的海外项目,碧桂园金海湾2013年全年合同销售金额接近人民币70亿元,成为集团当年最大的合同销售贡献者。

1、2015:成功进军海外市场

据不完全统计,目前在马来西亚拿地开发的国内房企包括了绿地、新华联、富力、雅居乐、碧桂园等,投资金额从2、3亿,到上千亿不等。

碧桂园豪气地说,已携手国内外知名合作伙伴联合完成规划,正致力于把森林城市打造成未来城市榜样。

同年,复星国际发布公告称,旗下全资子公司已与美国摩根大通银行签订一份购买协议,以总价格7.25亿美元购买位于纽约的第一大通曼哈顿广场;此外,SOHO中国与巴西财团联手以7亿美元的价格买下美国纽约通用大楼40%的股权。

只有这么一句话:截至2017年12月31日,碧桂园拥有1468个处于不同发展阶段的项目,其中1456个位于中国大陆,12个位于中国大陆以外。如上图。

当时的公告称,该地初步计划为分期开发,待开发的物业有约350万平方米的估计可售楼面面积,将包括高层住宅单位、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。

而相关披露显示,2016全年,森林城市销售金额高达180亿元。无比荣耀。

此外,该项目曾在宣传时,打出离新加坡只有一河之隔的口号,在国内人眼中,这样的区位意味着业主可以分分钟去新加坡游玩。但李晨告诉《东地
产》,所谓的“上班新加坡,居住在新山”远没有听上去的那么美好,“森林城市距离新加坡市中心还有35公里,从马来西亚要去到新加坡,首先要从马来西亚出
关,再到新加坡进关;回来时,又要从新加坡出关,再到马来西亚进关。换句话说,如果我真的是居住在新山,上班新加坡,那么每天就要过4次关,才能回来。而
且过关很累,每次过关队伍都是排长龙的,毕竟很多马来西亚当地人都要到新加坡那边去打工,然后晚上回来。”

报告披露,截至6月30日,碧桂园中国内地外的项目土地储备约为325万平方米(不含森林城市)。

虽然前途未卜,但近年来,随着国内土地价格日益高企,布局海外已然成为许多开发商的共同选择,而马来西亚也因为诸多利好因素而成为众多开发商的首选。

这一年,碧桂园披露,海外销售额约占2%,杠杆游戏简单算也就是28亿元。森林城市2015年开始卖了,想必部分来自于该项目。

2014年初业绩会上,李思廉曾表示马来西亚项目的全年销售预期为50亿元。

2、2016:无处不在展现“全球化”的碧桂园,森林城市从14平方公里长到20平方公里

富力表示,马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政府政策,非常适合作为迈出中国的首个境外市场。长远而言,收购该土地开发住宅及商业销售物业将在收益及盈利能力方面巩固竞争力。

但森林城市受挫基本无疑。恰好,杠杆游戏多个城市的朋友都咨询过我,去新加坡买个五星级的家,可否——我说,那是马来西亚哦。

一位业内人士表示,房企积极布局海外,规避国内拿地风险,尝试培育海外投资技巧,这些都是房企投资策略转变的体现。

在典型项目介绍中,森林城市项目自然少不了,如下图,宏伟计划。

据悉,随着马来西亚愈演愈烈的购房投机行为,马来西亚政府已经出台了一些限制性政策。2014年起,国外客户在马来西亚购房后5年内转售房产需要按收益部分缴纳30%的增值税,而之前是3年内转售房产需征收30%。这些将导致投资者的回报周期大为延长。

碧桂园年报还披露,截至2015年12月31日,该公司拥有384个处于不同发展阶段的项目,其中379个位于中国,4个位于马来西亚,1个位于澳大利亚。

事实上,与李晨同行的看房团里,大家对该项目的认可度也普遍不高,据她所知,也没有人愿意为这个项目买单,他们认为,到马来西亚来买中国城并没有什么意思。

此前,杠杆游戏曾写过,2017年,碧桂园房屋合同销售金额约人民币5508亿元(约合847亿美元),合同销售建筑面积约6066万平方米,合同销售金额排名世界第一。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,无论是买楼亦或是买地,主要根据市场机会而定。在土地价格低廉的国家买地无疑为房企创造了更大的盈利空间,但也存在诸多风险。

注意数字的变化,且看杠杆游戏下文。

看房者的疑虑

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他告诉《东地产》:“进军海外市场并不简单,如果没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等,那么,房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。海外市场看似蓝海,但并不一定会有好的收益。”

今天,杠杆游戏就带各位杆友回顾一下,碧桂园今年财报中,其关于国际化、森林城市的表述轮回。

据《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)统计显示,碧桂园、绿地、富力等众多开发商云集之下,各家公司财报加总后的土地库存货值,高达数千亿元。在国际化征途上,扎堆大马的开发商,最终是会分享高收益的“蛋糕”,还是将吞食盲目投资的“苦果”?目前仍难定论。

接着,碧桂园说,为全世界建造又好又便宜的房子……碧桂园在全球已拥有超过700个住宅、商业和城市建设项目,服务超过300万业主。

同月,雅居乐宣布斥资4.3亿元取得吉隆坡一块约4.1万平方米的土地,这也是雅居乐首次试水海外市场。

碧桂园在马来西亚柔佛州的城市开发运营项目-森林城市,历经近三年的筹备与投资,首批货量已于2015年年末推出并基本售罄。

李晨一行人在森林城市的沙滩上也接触到了部分马来西亚当地的华裔。不过,他们表示,他们自己有住房,并不会购买碧桂园森林城市的房子,“都是你们中国人来买的,我们只是把这里当成景点来玩而已。”

2016年财报原文说,若要到达梦想的彼岸,我们应该站得更高,想得更远。碧桂园在海外市场稳健布局正逐步收获成果。

一个马六甲岛国,缘何集中了中国开发商数千亿的房产项目货值?巨量的中资房企库存,最终该如何化解?

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然而,不同市场环境之下,扎堆买便宜土地的中资房企,面临着一系列的机遇与挑战。

本文所有数据、图表全部出自碧桂园近年财报、披露

而2015年碧桂园全年业绩报告显示,马来西亚柔佛州的森林城市项目,首批货量已于2015年年末推出并基本售罄,不过,公司却并没有公布具体成交量以及销售数额,这难免引发外界疑虑。

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这个地处马六甲海域,国土面积与人口相当于中国一个省份平均水平的东南亚岛国,已经成为中国开发商的库存高地。

以森林城市的开发和运营模式为标准,碧桂园还在澳大利亚、马来西亚、印度尼西亚等国进行了小区建设实践。超400名博士已加盟碧桂园成为“未来领袖”(管理培训生计划)……

碧桂园总裁兼执行董事莫斌曾表示,其森林城市项目的购买人群中,一部分为员工内部认购,并且大陆客户占比约为80%以上。

王健林的大马城故事,被很多人津津乐道。事情真相,杠杆游戏并不知道,或许很多年后才揭晓。

大马“淘金”热

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事实上,开发商国际化的进程并不是一开始便如此大胆地在海外市场攻城略地,曾几何时,他们往往在海外市场直接购买运营成熟的楼宇。

4、2018:财政年度中期业绩演示,只字未提森林城市

时代在变,企业在海外布局的思路也在发生转变,单纯的“买楼”已经不能满足国内房企布局海外市场的雄心,直接买地参与开发成为许多开发商的选择。但不难发现,国内开发商在选择地块时,一般都选择土地价格相对低廉的国家。

3、2017:继续“全球化”,但已经不提森林城市规划面积

国际化2.0的机遇与挑战

尽管8月28日,马来西亚房屋与地方政府部部长Zuraida
Kamaruddin表示,马哈蒂尔关于森林城市,不得向外国人售卖房屋的言论,并未形成实际有效的政策法令。

然而事与愿违,富力在马来西亚柔佛州的项目——富力公主湾的销售似乎并不理想。该项目在2014年8月推出之后,当年销售达到人民币16.9亿
元,销售面积8.88万平方米;到了2015年,该项目的销售面积大幅缩水。据富力地产2015年报显示,其马来西亚柔佛新山项目在2015年中售出
6.03万平方米,较2014年度减少了32%,销售金额10.11亿元,更是较2014年度大幅下降了40%。

尽管如此,年报显示,碧桂园2017年在建物业按地区分布显示,马来西亚在建货值122亿元,2016年为97.92亿元。

回报悬念待解

项目预测利润率水平高于一般国内开发项目,同时碧桂园将“以销定产”,根据市场反应逐步推进项目建设,务求为本集团带来持续、稳定的收益,助力碧桂园长期发展。

而在绿地发布的2015年年报内,尚未公布马来西亚项目的具体销售情况。

大干一场的2016年,碧桂园海外货值到底是多少?财报在建物业按地区分布显示,马来西亚货值为97.92亿元。当然不全是森林城市,但主要是。如下图:

在这样的状况下,李晨并不相信新山以后会有多好的发展,她也袒露了自己内心的疑问:“买了这房子以后,卖给谁呢?我觉得是没有人接手的,其实就
等于花钱买了套房子在那边一直放着,我并没有看到升值的机会,毕竟整体竣工时间需要20年,这么长的时间,充满了太多的变数。而且所谓的永久居住权,就是申请第二家园,还是需要很多前提条件的,包括存30万马币到马来西亚的银行等,并不是买了房子就马上可以得到马来西亚的永久居住权
的。”

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